Lohnt sich der Immobilienkauf in Deutschland noch?

Immobilien zählten in den zurückliegenden Jahren zu den beliebtesten Kapitalanlagen deutscher Anleger. Das lag vor allem an den niedrigen Zinsen, die einerseits etablierte Spar- und Anlageprodukte unattraktiv werden ließen, andererseits aber auch preisgünstige Finanzierungen von Immobilienkäufen ermöglichten. Eine Folge dieser Entwicklung ist allerdings, dass die Kaufpreise für Immobilien vielerorts deutlich angestiegen sind. Das wirft die Frage auf, ob sich der Kauf von Immobilien zur Kapitalanlage oder als Altersvorsorge im aktuellen Marktumfeld überhaupt noch lohnt – oder ob aktuell gerade der richtige Zeitpunkt für Immobilieninvestments ist, bevor die Zinsen irgendwann wieder zu steigen beginnen.

Weiterhin kaum attraktive Anlagealternativen verfügbar

Betrachtet man die verschiedenen Anlagemöglichkeiten, die Privatanlegern offenstehen, dann hat sich daran in der jüngsten Vergangenheit wenig geändert. Immobilien haben sich zwar an zahlreichen Standorten spürbar verteuert, doch die Zinsen verharren weiterhin auf historischen Tiefstständen. Sachwerte wie Immobilien oder auch Aktien bleiben damit weiterhin die renditeträchtigsten Optionen für Anleger. Vorausgesetzt die Auswahl stimmt, beziehungsweise die Risiken sind breit genug gestreut. Bei Aktieninvestments lässt sich das in der Regel leichter bewerkstelligen als bei Immobilien, wo die Investmentvolumina je Einheit deutlich höher sind. Wer Immobilien kaufen möchte, sollte daher umso genauer hinsehen, wie sich die Rahmenbedingungen an dem ins Auge gefassten Standort entwickeln. Für Wohnimmobilien, wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser sind vor allem die lokalen demografischen Trends von Bedeutung. Wo die Bevölkerung wächst, beispielsweise in großen Metropolen und Ballungsräumen, sind auch bei einem relativ hohen Preisniveau weitere Wertzuwächse möglich. Zumindest ist das Risiko von Wertverlusten dort weitaus geringer als in einer ländlichen Region oder einer Kleinstadt, wo die Einwohnerzahl abnimmt und auf absehbare Zeit auch keine Trendwende zu erwarten ist.

Indirekte Immobilienanlagen: Risiken nach Nutzungsart und Region streuen

Eine interessante Alternative zum Direkterwerb von Immobilien sind vor diesem Hintergrund indirekte Immobilienanlagen. Sie ermöglichen Investitionen am Immobilienmarkt nicht nur mit deutlich geringeren Anlagebeträgen, sondern auch mit einer wesentlich besseren Risikostreuung. Wer eine besonders breite Diversifikation anstrebt, sollte den Kauf von Anteilen an offenen Immobilienfonds erwägen. Dabei handelt es sich um Investmentfonds wie Renten- oder Aktienfonds. Nur eben mit dem Unterschied, dass diese in eine Vielzahl von Immobilien statt in verschiedene Wertpapiere investieren. In Abhängigkeit von der Strategie des gewählten Fonds, kann es sich dabei um Objekte derselben Nutzungsart oder um eine Mischung von Immobilien unterschiedlicher Nutzungsarten handeln. Privatanleger können auf diese Weise nicht nur in diversifizierte Wohnimmobilienportfolios, sondern auch in Büroimmobilien, Shoppingcenter, Hotels oder Logistikimmobilien investieren, die ihnen sonst wegen der hohen Investitionsvolumina kaum als Anlageobjekte zugänglich wären. Neben offenen Immobilienfonds, die das Kapital ihrer Anleger ausschließlich im Inland investieren, gibt es auch solche, die europaweit oder global Immobilien erwerben. Eine weitere Möglichkeit der indirekten Immobilienanlage sind Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds. Bei diesen wird zwar meist eine vier- oder fünfstellige Mindestanlagesumme verlangt, was aber im Unterschied zum Kauf einer kompletten Immobilie immer noch eine gewisse Streuung des Anlagekapitals erlaubt. Bei den Investitionsobjekten geschlossener Immobilienfonds kann es sich sowohl um Wohn- als auch um Gewerbeimmobilien unterschiedlichster Nutzungsarten handeln. Zu beachten ist dabei allerdings, dass die Anleger eines geschlossenen Fonds Gesellschafter der jeweiligen Fondsgesellschaft werden und somit auch unternehmerische Risiken tragen, was bei offenen Immobilienfonds nicht der Fall ist.